09.05.2022

Stadt will mehr Vollgeschosse erlauben – Ärger bahnt sich an

Wird das Wohnhaus beim «Hermitage» bewilligt, wird die Familie Casagrande in Zukunft an ein Wohnhaus anstatt auf den See blicken. Bild: Bruno Gisi

Wird das Wohnhaus beim «Hermitage» bewilligt, wird die Familie Casagrande in Zukunft an ein Wohnhaus anstatt auf den See blicken. Bild: Bruno Gisi

Die Anwohner:innen sind beim Betrachten des Gestaltungsplans für das Wohnhaus, das anstelle des Hotels Bellevue gebaut werden soll, stutzig geworden – dieses soll viel höher werden als das bisherige Hotel.

Wird das Wohnhaus gegenüber dem Hotel Hermitage so hoch wie geplant gebaut, sehen Christine und Ezio Casagrande von ihrer Liegenschaft nicht mehr zum See. Der geplante Neubau erachten Casagrandes als unzumutbar. «Mit zwei Stockwerken weniger könnten wir leben, dann bliebe immerhin noch die Aussicht, die dem Schätzungswert der Wohngegend einigermassen entspricht», sagt Ezio Casagrande. 

Die Hotel Hermitage Luzern AG (HHL) plant in den nächsten Jahren einerseits eine Neugestaltung des Hotels, andererseits auf der anderen Strassenseite einen Neubau mit 30 Mietwohnungen, der anstelle des Hotels Bellevue erstellt werden soll. «Das Projekt  wurde von Stadt und Kanton im offiziellen Vorprüfungsverfahren auf die gesetzliche Konformität geprüft und als bewilligungsfähig beurteilt», argumentiert Patrick Döös, Verwaltungsrat der Hotel Hermitage Luzern AG. «Die BZO basiert auf dem Raumplanungsgesetz, das eine verdichtete Bauweise und damit eine höhere Gebäudehöhe vorsieht. Dies betrifft alle Liegenschaften in derselben Bauzone und erlaubt auch den Nachbarn, zusätzliche Stockwerke zu erstellen», so Döös weiter. Ob Christine und Ezio Casagrande, die über 70 Jahre alt sind und am stärksten betroffen wären, noch ein Stockwerk anbauen werden, ist allerdings fraglich.

Die Familie Achermann stört sich ebenfalls am Bauvorhaben. Auch ihre Aussicht würde deutlich eingeschränkt werden, entsprechend hat sie mit den beiden Verwaltungsräten Thomas Kopp und Patrick Döös Kontakt aufgenommen. «Sie haben uns gesagt, dass sie aus wirtschaftlichen Gründen am Vorhaben festhalten wollten», erklärt Andreas Achermann. Die Familie Achermann kennt die Familie Kopp schon lange. «Wir haben einen guten Austausch und spüren von Thomas Kopp auch Verständnis für unser Anliegen.» Achermann betont auch: «Wäre es mindestens ein Stockwerk weniger, hätten wir wieder eine Verhandlungsbasis, eine Stadtmauer vor der Nase geht aber nicht.»

 

Stadt will Zusatzgeschoss gewähren 

Das Hotel Bellevue befindet sich in einer Wohnzone, in der vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss sowie ein sichtbares Untergeschoss baurechtlich zulässig sind. «Nun haben wir erfahren, dass die Stadt auf dem Weg dazu ist, im Sinne der Verdichtung sechs bis sieben Stockwerke zu erlauben», erklärt Achermann weiter.

Tatsächlich kann aufgrund der Gestaltungsplanpflicht im Rahmen des Verfahrens ein Bonus für ein zusätzliches Vollgeschoss gewährt werden. «Nach interner Prüfung der vorliegenden Planunterlagen ist die Stadt Luzern der Meinung, dass die einzelnen Kriterien zur Gewährung dieses Bonus für ein zusätzliches Vollgeschoss grundsätzlich erfüllt sind», sagt Thomas Zenger, Ressortleiter Städtebau bei der Stadt Luzern. «Es muss aber noch eine Gesamtbetrachtung erfolgen, auch im Hinblick auf die Auswirkungen auf die nähere und die weitere Umgebung.» 

Die vorliegende Planung des Projekts für den Gestaltungsplan weist deshalb insgesamt ein sichtbares Untergeschoss und fünf anstatt vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss auf und würde dadurch gemäss Thomas Zenger drei Meter höher. Die Gewährung des Bonus erfolgt nach Durchführung der Vernehmlassung bei den kantonalen und den städtischen Fachstellen durch den Stadtrat. Diese Vernehmlassung wurde gleichzeitig mit der öffentlichen Auflage des Gestaltungsplans gestartet, sie dauert bis zirka Ende Mai. Erst wenn alle Stellungnahmen vorliegen, wird der Entscheid ausgearbeitet und dem Stadtrat zur Bewilligung vorgelegt. «Sollten Einsprachen eingehen, kann sich die Vernehmlassungsfrist auch noch verlängern, weil vielleicht Fragen geklärt werden müssen», erklärt Thomas Zenger. 

 

«Kriterien grundsätzlich erfüllt»

Weshalb ist die Stadt aber der Meinung, dass die Kriterien für einen Bonus beim vorliegenden Fall erfüllt sind? Gemäss Thomas Zenger muss nach dem Planungs- und Baugesetz des Kantons Luzern ein Gestaltungsplan grundsätzlich eine erhöhte Qualität aufweisen. Er muss eine qualitätsvolle Lösung in Städtebau, Architektur, Umgebungsgestaltung, Erschliessung und Umgang mit Energie für den ganzen Gestaltungsplanperimeter aufzeigen. Zenger bestätigt auch, dass im Laufe der Erarbeitung des Gestaltungsplans über die Möglichkeit und die Voraussetzungen zur Gewährung des Bonus mit der Bauherrschaft und den Planern gesprochen wurde. «Aus den vorliegenden Gestaltungsplanunterlagen ist ersichtlich, dass das Projekt eine Vielzahl der Anforderungskriterien grundsätzlich erfüllt», ist Zenger der Meinung. Ob dies ausreicht, um den Bonus tatsächlich zu gewähren, wird jetzt in der Vernehmlassung geprüft und danach entschieden. «Qualitätsvolle Lösung in Städtebau und Umgebungsgestaltung» klingt für die Anwohnenden natürlich wie ein Hohn. Ezio Casagrande schätzt, dass seine Liegenschaft durch den Neubau, der ihre Aussicht vernichten würde, rund 35 Prozent an Wert verlieren würde.

Sollten Einsprachen eintreffen oder bei der Vernehmlassung neue Aspekte bedacht werden müssen, kann dies zu einer Überarbeitung des Gestaltungsplans führen, oder die Bewilligung wird nur mit entsprechenden Bedingungen und Auflagen für das nachfolgende Baubewilligungsverfahren erteilt. Und diese Einsprachen sind gemäss den Anwohnenden gleich mehrfach auf dem Weg. Die Hotel Hermitage Luzern AG hatte ursprünglich geplant, das Wohnhaus zuerst zu bauen – gut möglich, dass hier aber noch lange nicht das letzte Wort gesprochen ist. Der Gestaltungsplan liegt noch bis am 16. Mai öffentlich bei der Stadt Luzern auf.

Marcel Habegger

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